VerbouwStart Renovatie

De oplevering komt eraan: waar let je op?

Je laatste echte drukmiddel, gebruik het goed

Loop alles na met de checklist, leg gebreken vast in een proces-verbaal en betaal de laatste termijn pas na herstel. Zo eindigt je verbouwing zoals hij begon: onder controle.

De opleverings-checklist

  1. Loop elke ruimte apart na, bij daglicht, met de offerte ernaast: is alles uit de offerte ook echt gedaan?
  2. Test alles wat kan bewegen of stromen: kranen, afvoeren (laat ze even vollopen), deuren en ramen, verwarming, alle stopcontacten en schakelaars, de ventilatie.
  3. Bekijk de afwerking (kitranden, stucwerk, schilderwerk, tegelvoegen, plinten) van 1 meter afstand bij gewoon licht, niet met een zaklamp langs de muur: wat alleen met strijklicht zichtbaar is, telt bij een beoordeling niet mee. De maten per vak staan hieronder.
  4. Fotografeer elk gebrek direct, met datum; ook kleine punten, want wat niet vastligt bestaat straks niet.
  5. Zet elk punt in een gebrekenlijst en spreek per punt een hersteltermijn af.
  6. Laat beide partijen het document tekenen; dat is het proces-verbaal van oplevering.

Plan de oplevering overdag en neem er een uur voor; wie zich laat opjagen bij de voordeur, tekent voor punten die hij nooit heeft gezien.

Is dit acceptabel? Wat je per vak mag eisen

De vraag “is dit normaal?” heeft voor elk vak een maat. Wie die maat noemt, voert een ander gesprek dan wie “het ziet er slordig uit” zegt. Drie regels gelden voor alles hieronder, en ze komen uit de richtlijn waarmee de afbouwbranche zichzelf beoordeelt.

Kijk van 1 meter, zonder strijklicht, en lees eerst wat is afgesproken“De afstand tot het te beoordelen oppervlak bedraagt 1 meter.” Bij gewoon licht van voren, niet met een lamp langs de muur: “Onregelmatigheden of onvlakheden die uitsluitend onder invloed van alle vormen van strijklicht (zowel daglicht of kunstlicht) zichtbaar worden, vormen geen reden tot afkeur.”En: “Het is niet toegestaan om te zoeken naar onregelmatigheden of onvlakheden in oppervlakken.” De maatstaf is wat in de offerte of op het proefvlak staat; wie strakker wil dan hieronder, moet dat vooraf hebben afgesproken. Bron: TBA-richtlijn 3.8: Beoordeling van oppervlakken, juli 2020.

Tegelwerk

“Mijn tegels liggen niet vlak en de voegen lopen. Is dit acceptabel?”

Regulier tegelwerk in woningen valt in tegelgroep 2 van de uitvoeringsrichtlijn URL 35-101: "tegelwerk dat moet voldoen aan een gemiddelde visuele kwaliteit", met een voegbreedte van 2 tot 6 millimeter. Wil je strakker, dan moet dat vooraf in de offerte staan.

  • Hoogteverschil tussen twee aangrenzende tegelranden (een "lip"): tot 2 mm (Tegelwijsheid, 2026)
  • Vlakheid van het tegelvlak, gemeten met een rei van 2 meter: 3 mm (Tegelwijsheid, 2026)
  • Afwijking van de afgesproken voegbreedte, gemeten over 2 meter: ten hoogste 1,5 mm (Tegelwijsheid, 2026)

Zo meet je het. Leg een rechte lat of waterpas van 2 meter over het vlak en meet de grootste opening eronder met een rolmaat of een stapeltje muntjes (een euro is 2,3 mm dik). Een lip voel je met je vingertop; meet hem met een schuifmaat of twee stapeltjes papier. Beoordeel pas na het voegen en op een meter afstand.

De zin voor je mailBij nameting met een rei van 2 meter meet ik op [plek] een afwijking van [x] mm; de uitvoeringsrichtlijn URL 35-101 staat voor regulier tegelwerk 3 mm toe, en voor hoogteverschil tussen tegels 2 mm. Ik verzoek u dit te herstellen vóór [datum].

Stucwerk

“Mijn stukadoor zegt dat dit normaal is. Heeft hij gelijk?”

Sausklaar stucwerk dat je mat gaat schilderen of behangen met vinyl of glasvlies is afwerkingsgroep 1 van de TBA-Tabelkaart 2. Hoogglans is groep 0 en kent strengere maten; een proefvlak is bij beide groepen verplicht. Is er niets afgesproken, dan geldt groep 1.

Zo meet je het. Op een meter afstand, bij gewoon licht van voren, niet met een lamp langs de muur. Twijfel je aan de vlakheid, leg dan een rechte lat van 1 meter op de wand en meet de grootste opening. Wat alleen met strijklicht zichtbaar is, is volgens de richtlijn geen gebrek. Waterpas of te lood stucwerk is geen eis, tenzij vooraf schriftelijk afgesproken.

De zin voor je mailOp een meter afstand en zonder strijklicht zie ik op [plek] [oneffenheid]; nameting met een rei van 1 meter geeft [x] mm, waar de TBA-Tabelkaart 2 (groep 1) 2 mm toestaat. Ik verzoek u dit te herstellen vóór [datum].

Schilderwerk

“Zakkers, strepen en slordig besnijwerk: mag ik herstel eisen?”

Binnen- en buitenschilderwerk dat een schilder oplevert. De beoordelingsmethode van het Verf Advies Centrum is wat inspecteurs gebruiken; kleine zakkers bij kozijnverbindingen horen bij buitenwerk, storende zakkers op een deur niet.

Zo meet je het. Op een meter afstand, buiten bij bewolkt weer, binnen bij de gewone verlichting. Geen strijklicht en geen vergrootglas. Loop de kozijnen langs en noteer per gebrek de plek en wat je ziet; een foto van een meter afstand met iets ernaast voor de schaal (een duimstok) is het bewijs dat telt.

De zin voor je mailOp een meter afstand zie ik op [plek] [zakkers / doorschijnende ondergrond / een besnijlijn die meer dan 2 mm verloopt]. Volgens de Beoordelingsmethode gebreken van het Verf Advies Centrum is dat een gebrek. Ik verzoek u dit te herstellen vóór [datum].

Dekvloer en egaline

“De vloer is gegoten en golft. Kan hier wel een vloer op?”

Zandcement, anhydriet of egaline waar een vloer op komt. De maat die telt is het legvoorschrift van die vloer, want daar hangt de garantie aan; de Nederlandse norm NEN 2747 deelt vlakheid in klassen in, maar die norm is betaald en de klasse hoort in de offerte te staan.

Zo meet je het. Een rechte lat van 1 meter en van 20 centimeter (een stuk hoekprofiel of een waterpas), op meerdere plekken en in twee richtingen; meet de grootste opening eronder. Vraag het legvoorschrift van je eigen vloer op, dat is de eis die de vloerenlegger ook hanteert.

De zin voor je mailDe dekvloer is bedoeld voor [soort vloer]; het legvoorschrift daarvan eist hooguit [x] mm over 1 meter. Ik meet op [plek] [y] mm. Ik verzoek u de vloer uit te vlakken vóór [datum], zodat de vloerenlegger kan beginnen.

Kitwerk

“Het kitwerk ziet er rommelig uit. Is dat erg?”

Kitvoegen langs bad, douche, aanrecht en kozijnen. Rommelig is een afspraak, los is een gebrek: de beoordelingsmethode toetst of de kit nog hecht, niet hoe hij eruitziet.

  • Hechting van de kitvoeg (onthechting of scheurvorming): een voelermaatje van 0,2 mm dat met geringe druk 5 mm of dieper in de voeg kan, is een gebrek (Beoordelingsmethode gebreken, 2024)

Zo meet je het. Pas na uitharden (de verpakking noemt de tijd, meestal 24 tot 48 uur). Een voelermaatje van 0,2 mm is een strookje van een blikje of een stuk stevig papier; probeer het voorzichtig langs de rand. Kan het 5 mm diep, dan hecht de kit niet. Gaten en onderbrekingen in de voeg zijn ook zonder voelermaat een gebrek, want daar komt water achter.

De zin voor je mailDe kitvoeg bij [plek] hecht niet: een voelermaat van 0,2 mm gaat er [x] mm in, waar de Beoordelingsmethode gebreken van het Verf Advies Centrum bij 5 mm van een gebrek spreekt. Ik verzoek u de voeg te vervangen vóór [datum].

Wanden en plafonds bij nieuwbouw

“De wanden in mijn nieuwbouwhuis zijn niet strak. Mag ik dat als opleverpunt opgeven?”

Behangklaar opgeleverde wanden en plafonds in een nieuwbouwwoning. Woningborg hanteert als richtlijn de maten hieronder; de toets is "goed en deugdelijk werk", en enige afwijking hoort bij handwerk.

Zo meet je het. Rei van 2 meter tegen de wand, grootste opening meten; waterpas van 1 meter verticaal voor het lood. Noteer per wand de meting en zet hem op de opleverlijst met de maat erbij: "5 mm over 2 m" is een gesprek, "golvend" is dat niet.

De zin voor je mailDe wand in [ruimte] wijkt over 2 meter [x] mm af; Woningborg hanteert als richtlijn 5 mm over 2 meter. Ik geef dit op als opleverpunt en verzoek u het te herstellen binnen de hersteltermijn.

Dit zijn de maten uit vrij toegankelijke branche-richtlijnen, gelezen op 07-10-2026. Een offerte of bestek kan strenger zijn, en dan geldt die. Een rechter of geschillencommissie weegt ook wat redelijk is bij handwerk; de maat is je argument, niet je vonnis.

Huur je? Dan gelden dezelfde maten, maar je spreekt de verhuurder aan: meld het gebrek schriftelijk, en blijft herstel uit, dan is de Huurcommissie (sociale huur en middenhuur) of de kantonrechter je route; het Juridisch Loket geeft daar gratis advies over. Ik bouw deze site voor eigenaren en heb over huren verder geen pagina.

Vul je proces-verbaal in

Vul in wat je bij de oplevering vaststelt en download het als pdf. Neem hem geprint mee, of vul hem ter plekke op je telefoon in en mail hem daarna naar allebei. Alles blijft in je browser: er wordt niets opgeslagen en niets verstuurd.

Uitkomst van de oplevering
Vastgestelde punten

Het geld-deel

Een gezond betaalritme houdt voor de oplevering nog een slottermijn over (na herstel opleverpunten (retentie): 5-10%). Die betaal je pas als de gebreken uit het proces-verbaal hersteld zijn; dat is geen onwil maar de afspraak die het herstel gedaan krijgt. Hoe de termijnen daarvóór lopen, staat in het betaalschema met de euro-bedragen voor jouw klus.

Ontdek je later iets dat je op de opleverdag niet kon zien, dan is dat een ander verhaal: wat je dan aan de wet hebt en wat een garantieregeling daarbovenop doet, staat op garantie op je verbouwing.

Herstelt de aannemer niet?Dan is de volgende trede formeel: documenteren, een schriftelijke ingebrekestelling met redelijke termijn, en daarna pas juridische stappen. Het stappenplan staat bij problemen met je aannemer en geldt ook voor gewone geschillen.

Meteen na de oplevering regelen

Meld de verbouwing bij je opstalverzekering

Een uitbouw, een dakkapel of een extra verdieping verhoogt de herbouwwaarde van je huis: het bedrag dat nodig is om alles opnieuw op te bouwen. Staat je polis nog op de oude waarde, dan ben je onderverzekerd, en dat werkt evenredig door. Is de herbouwwaarde na de verbouwing €400.000 terwijl je voor €300.000 verzekerd bent, dan vergoedt de verzekeraar bij schade nog maar driekwart. Ook bij een kleine schade, niet alleen bij totaalverlies.

Vaak binnen twee maandenVeel polissen verplichten je een verbouwing binnen een bepaalde termijn te melden, in de praktijk vaak twee maanden na oplevering. Wat voor jou geldt staat in je eigen polisvoorwaarden onder risicowijziging. Eén telefoontje of een formulier op de site van je verzekeraar is genoeg; laat de herbouwwaarde opnieuw vaststellen.

Leg je verbouwdossier aan

Je hebt deze papieren nodig bij een garantieclaim, bij de verkoop van je huis, bij schade, en bij de volgende verbouwing. Verzamel ze nu het nog vers is, in één map of één cloudmap:

  • Het getekende proces-verbaal van oplevering en de offerte waar het werk op gebaseerd was.
  • Alle facturen, inclusief die van het meerwerk. Heb je dat meerwerk onderweg niet bijgehouden, zet het dan alsnog in het meerwerk-logboek en leg het naast de eindafrekening.
  • Garantiebewijzen en certificaten: het certificaat van je garantieregeling als je die hebt, het NEN 1010-inspectierapport bij elektrawerk, en de papieren van cv-ketel, warmtepomp of ventilatie.
  • Foto's van vóór het dichtzetten van wanden en vloeren. Waar leidingen en bedrading lopen, weet straks niemand meer. Dit is het onderdeel waar je jezelf het meest mee helpt.
  • Materiaalgegevens om later bij te werken: merk en kleurcode van de verf, het type tegel, de vloer.
  • De vergunning en een eventuele constructieberekening.
  • De bedrijfsgegevens van je aannemer, inclusief KvK-nummer.

Dat hoeft niet in een map: het verbouwdossier loopt deze lijst met je langs, laat zien wat je nog mist en levert alles als één pdf op. Gratis, en je foto's en documenten kun je erin bewaren.

Twee dingen die je hierna nog kunt regelen en die geld raken: een nieuw energielabel laten afgeven als je hebt geïsoleerd, en weten wat de verbouwing doet met je WOZ-waarde.

Veelgestelde vragen

Mijn aannemer zegt dat het normaal is. Hoe weet ik of ik herstel mag eisen?

Door de maat te noemen in plaats van het gevoel. Voor tegelwerk, stucwerk, schilderwerk, dekvloeren, kitwerk en nieuwbouwwanden bestaan branche-richtlijnen met een getal: bijvoorbeeld 2 mm hoogteverschil tussen tegels, 5 mm vlakheid over 2 meter voor een nieuwbouwwand. Beoordeel van 1 meter afstand bij gewoon licht; wat alleen met strijklicht zichtbaar is, telt niet. Meet, noteer de plek en de afwijking, en zet de maat met de bron in je mail. Is de afwijking kleiner dan de richtlijn toestaat, dan heeft de aannemer gelijk, tenzij de offerte strenger was.

De maten per vak, met de zin voor je mail

Wat is een proces-verbaal van oplevering?

Een simpel document dat jij en de aannemer bij de oplevering samen tekenen: wat is akkoord, welke gebreken zijn er, en vóór welke datum herstelt de aannemer ze. Het hoeft niet juridisch geformuleerd te zijn; een lijst met datum en twee handtekeningen volstaat. Zonder dit document wordt elk later gesprek over gebreken een welles-nietes.

Mag ik de laatste betaling inhouden tot de gebreken hersteld zijn?

Ja, in redelijkheid: je mag een deel van de laatste termijn opschorten dat in verhouding staat tot de gebreken, tot ze hersteld zijn. Daarom is het betaalritme zo belangrijk: wie 5-10% als slottermijn heeft afgesproken, heeft bij de oplevering nog een echt drukmiddel. Meld gebreken altijd schriftelijk; zwijgend betalen verzwakt je positie.

Wat als ik na de oplevering nog gebreken ontdek?

Die vallen niet onder je goedkeuring. Bij een bouwwerk blijft de aannemer aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, tenzij ze hem niet zijn toe te rekenen, en voor jou als particulier kan daar in het contract niet van worden afgeweken (art. 7:758 lid 4 BW). Meld het schriftelijk zodra je het ontdekt, met foto's; vanaf die melding heb je twee jaar om naar de rechter te stappen, met een uiterste grens van twintig jaar na oplevering (art. 7:761 BW). Zichtbare gebreken die je bij de oplevering niet hebt genoemd zijn wél lastiger terug te claimen (lid 3); vandaar de checklist hierboven. Termijnen van 6 of 10 jaar die je elders leest komen uit garantieregelingen als Woningborg of SWK en gelden alleen als je aannemer daarbij is aangesloten.

Moet ik mijn verzekering aanpassen na de verbouwing?

Als de verbouwing je woning groter of waardevoller heeft gemaakt, ja. Je opstalverzekering is gebaseerd op de herbouwwaarde, en die stijgt met een uitbouw, een dakkapel of een extra verdieping. Klopt dat bedrag niet meer, dan ben je onderverzekerd en vergoedt de verzekeraar bij schade evenredig minder, ook bij kleine schade. Veel polissen verplichten je een verbouwing binnen een termijn te melden, vaak twee maanden; kijk in je voorwaarden onder risicowijziging. Eén melding en een nieuwe herbouwwaarde-berekening is genoeg.

Wat als de aannemer de gebreken niet herstelt?

Dan volgt de formele ladder: schriftelijke ingebrekestelling met een redelijke hersteltermijn (twee weken is gangbaar), daarna herstel door een ander op zijn kosten of de Geschillencommissie als de aannemer is aangesloten. Het volledige stappenplan staat op de pagina over problemen met je aannemer.

Na de oplevering: bewaar het proces-verbaal bij je offerte en facturen, en check na een verbouwing die de woning groter maakte wat er met je WOZ-waarde gebeurt. Dit is fase zes van het stappenplan.