De opleverings-checklist
- Loop elke ruimte apart na, bij daglicht, met de offerte ernaast: is alles uit de offerte ook echt gedaan?
- Test alles wat kan bewegen of stromen: kranen, afvoeren (laat ze even vollopen), deuren en ramen, verwarming, alle stopcontacten en schakelaars, de ventilatie.
- Bekijk het afwerkniveau van dichtbij: kitranden, stucwerk, schilderwerk, tegelvoegen, plinten; strijklicht (zaklamp langs de muur) verraadt slordig werk.
- Fotografeer elk gebrek direct, met datum; ook kleine punten, want wat niet vastligt bestaat straks niet.
- Zet elk punt in een gebrekenlijst en spreek per punt een hersteltermijn af.
- Laat beide partijen het document tekenen; dat is het proces-verbaal van oplevering.
Plan de oplevering overdag en neem er een uur voor; wie zich laat opjagen bij de voordeur, tekent voor punten die hij nooit heeft gezien.
Vul je proces-verbaal in
Vul in wat je bij de oplevering vaststelt en download het als pdf. Neem hem geprint mee, of vul hem ter plekke op je telefoon in en mail hem daarna naar allebei. Alles blijft in je browser: er wordt niets opgeslagen en niets verstuurd.
Het geld-deel
Een gezond betaalritme houdt voor de oplevering nog een slottermijn over (na herstel opleverpunten (retentie): 5-10%). Die betaal je pas als de gebreken uit het proces-verbaal hersteld zijn; dat is geen onwil maar de afspraak die het herstel gedaan krijgt. Hoe de termijnen daarvóór lopen, staat in het betaalschema met de euro-bedragen voor jouw klus.
Ontdek je later iets dat je op de opleverdag niet kon zien, dan is dat een ander verhaal: wat je dan aan de wet hebt en wat een garantieregeling daarbovenop doet, staat op garantie op je verbouwing.
Meteen na de oplevering regelen
Meld de verbouwing bij je opstalverzekering
Een uitbouw, een dakkapel of een extra verdieping verhoogt de herbouwwaarde van je huis: het bedrag dat nodig is om alles opnieuw op te bouwen. Staat je polis nog op de oude waarde, dan ben je onderverzekerd, en dat werkt evenredig door. Is de herbouwwaarde na de verbouwing €400.000 terwijl je voor €300.000 verzekerd bent, dan vergoedt de verzekeraar bij schade nog maar driekwart. Ook bij een kleine schade, niet alleen bij totaalverlies.
Leg je verbouwdossier aan
Je hebt deze papieren nodig bij een garantieclaim, bij de verkoop van je huis, bij schade, en bij de volgende verbouwing. Verzamel ze nu het nog vers is, in één map of één cloudmap:
- Het getekende proces-verbaal van oplevering en de offerte waar het werk op gebaseerd was.
- Alle facturen, inclusief die van het meerwerk.
- Garantiebewijzen en certificaten: het certificaat van je garantieregeling als je die hebt, het NEN 1010-inspectierapport bij elektrawerk, en de papieren van cv-ketel, warmtepomp of ventilatie.
- Foto's van vóór het dichtzetten van wanden en vloeren. Waar leidingen en bedrading lopen, weet straks niemand meer. Dit is het onderdeel waar je jezelf het meest mee helpt.
- Materiaalgegevens om later bij te werken: merk en kleurcode van de verf, het type tegel, de vloer.
- De vergunning en een eventuele constructieberekening.
- De bedrijfsgegevens van je aannemer, inclusief KvK-nummer.
Dat hoeft niet in een map: het verbouwdossier loopt deze lijst met je langs, laat zien wat je nog mist en levert alles als één pdf op. Gratis, en je foto's en documenten kun je erin bewaren.
Twee dingen die je hierna nog kunt regelen en die geld raken: een nieuw energielabel laten afgeven als je hebt geïsoleerd, en weten wat de verbouwing doet met je WOZ-waarde.
Veelgestelde vragen
Wat is een proces-verbaal van oplevering?
Een simpel document dat jij en de aannemer bij de oplevering samen tekenen: wat is akkoord, welke gebreken zijn er, en vóór welke datum herstelt de aannemer ze. Het hoeft niet juridisch geformuleerd te zijn; een lijst met datum en twee handtekeningen volstaat. Zonder dit document wordt elk later gesprek over gebreken een welles-nietes.
Mag ik de laatste betaling inhouden tot de gebreken hersteld zijn?
Ja, in redelijkheid: je mag een deel van de laatste termijn opschorten dat in verhouding staat tot de gebreken, tot ze hersteld zijn. Daarom is het betaalritme zo belangrijk: wie 5-10% als slottermijn heeft afgesproken, heeft bij de oplevering nog een echt drukmiddel. Meld gebreken altijd schriftelijk; zwijgend betalen verzwakt je positie.
Wat als ik na de oplevering nog gebreken ontdek?
Die vallen niet onder je goedkeuring. Bij een bouwwerk blijft de aannemer aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, tenzij ze hem niet zijn toe te rekenen, en voor jou als particulier kan daar in het contract niet van worden afgeweken (art. 7:758 lid 4 BW). Meld het schriftelijk zodra je het ontdekt, met foto's; vanaf die melding heb je twee jaar om naar de rechter te stappen, met een uiterste grens van twintig jaar na oplevering (art. 7:761 BW). Zichtbare gebreken die je bij de oplevering niet hebt genoemd zijn wél lastiger terug te claimen (lid 3); vandaar de checklist hierboven. Termijnen van 6 of 10 jaar die je elders leest komen uit garantieregelingen als Woningborg of SWK en gelden alleen als je aannemer daarbij is aangesloten.
Moet ik mijn verzekering aanpassen na de verbouwing?
Als de verbouwing je woning groter of waardevoller heeft gemaakt, ja. Je opstalverzekering is gebaseerd op de herbouwwaarde, en die stijgt met een uitbouw, een dakkapel of een extra verdieping. Klopt dat bedrag niet meer, dan ben je onderverzekerd en vergoedt de verzekeraar bij schade evenredig minder, ook bij kleine schade. Veel polissen verplichten je een verbouwing binnen een termijn te melden, vaak twee maanden; kijk in je voorwaarden onder risicowijziging. Eén melding en een nieuwe herbouwwaarde-berekening is genoeg.
Wat als de aannemer de gebreken niet herstelt?
Dan volgt de formele ladder: schriftelijke ingebrekestelling met een redelijke hersteltermijn (twee weken is gangbaar), daarna herstel door een ander op zijn kosten of de Geschillencommissie als de aannemer is aangesloten. Het volledige stappenplan staat op de pagina over problemen met je aannemer.
Na de oplevering: bewaar het proces-verbaal bij je offerte en facturen, en check na een verbouwing die de woning groter maakte wat er met je WOZ-waarde gebeurt. Dit is fase zes van het stappenplan.