De opleverings-checklist
- Loop elke ruimte apart na, bij daglicht, met de offerte ernaast: is alles uit de offerte ook echt gedaan?
- Test alles wat kan bewegen of stromen: kranen, afvoeren (laat ze even vollopen), deuren en ramen, verwarming, alle stopcontacten en schakelaars, de ventilatie.
- Bekijk het afwerkniveau van dichtbij: kitranden, stucwerk, schilderwerk, tegelvoegen, plinten; strijklicht (zaklamp langs de muur) verraadt slordig werk.
- Fotografeer elk gebrek direct, met datum; ook kleine punten, want wat niet vastligt bestaat straks niet.
- Zet elk punt in een gebrekenlijst en spreek per punt een hersteltermijn af.
- Laat beide partijen het document tekenen; dat is het proces-verbaal van oplevering.
Plan de oplevering overdag en neem er een uur voor; wie zich laat opjagen bij de voordeur, tekent voor punten die hij nooit heeft gezien.
Het geld-deel
Een gezond betaalritme houdt voor de oplevering nog een slottermijn over (na herstel opleverpunten (retentie): 5-10%). Die betaal je pas als de gebreken uit het proces-verbaal hersteld zijn; dat is geen onwil maar de afspraak die het herstel gedaan krijgt. Hoe de termijnen daarvóór lopen, staat in het betaalschema met de euro-bedragen voor jouw klus.
Veelgestelde vragen
Wat is een proces-verbaal van oplevering?
Een simpel document dat jij en de aannemer bij de oplevering samen tekenen: wat is akkoord, welke gebreken zijn er, en vóór welke datum herstelt de aannemer ze. Het hoeft niet juridisch geformuleerd te zijn; een lijst met datum en twee handtekeningen volstaat. Zonder dit document wordt elk later gesprek over gebreken een welles-nietes.
Mag ik de laatste betaling inhouden tot de gebreken hersteld zijn?
Ja, in redelijkheid: je mag een deel van de laatste termijn opschorten dat in verhouding staat tot de gebreken, tot ze hersteld zijn. Daarom is het betaalritme zo belangrijk: wie 5-10% als slottermijn heeft afgesproken, heeft bij de oplevering nog een echt drukmiddel. Meld gebreken altijd schriftelijk; zwijgend betalen verzwakt je positie.
Wat als ik na de oplevering nog gebreken ontdek?
Verborgen gebreken (die je bij de oplevering redelijkerwijs niet kon zien) vallen niet onder je goedkeuring: meld ze schriftelijk zodra je ze ontdekt, met foto's. Zichtbare gebreken die je bij de oplevering niet hebt genoemd, zijn lastiger terug te claimen; vandaar de checklist hierboven.
Wat als de aannemer de gebreken niet herstelt?
Dan volgt de formele ladder: schriftelijke ingebrekestelling met een redelijke hersteltermijn (twee weken is gangbaar), daarna herstel door een ander op zijn kosten of de Geschillencommissie als de aannemer is aangesloten. Het volledige stappenplan staat op de pagina over problemen met je aannemer.
Na de oplevering: bewaar het proces-verbaal bij je offerte en facturen, en check na een verbouwing die de woning groter maakte wat er met je WOZ-waarde gebeurt. Dit is fase zes van het stappenplan.