Wat kan ik doen als mijn verbouwing uitloopt?
Zet de afgesproken datum er eerst bij: stond er een harde opleverdatum in je overeenkomst, dan is je aannemer na die datum automatisch in verzuim (art. 6:83 sub a BW). Stond er geen datum of alleen een indicatie, dan moet je hem eerst schriftelijk een redelijke termijn geven om alsnog na te komen; twee weken is gangbaar. Pas als hij die termijn ook laat verlopen, is hij in verzuim (art. 6:82 lid 1 BW). Vanaf dat moment kun je de schade die je door de vertraging lijdt op hem verhalen (art. 6:74 BW) en kun je de overeenkomst geheel of gedeeltelijk ontbinden (art. 6:265 BW). Doe dat in die volgorde en stuur hem niet zomaar weg: opzeggen mag altijd, maar dan moet je de hele afgesproken prijs betalen minus wat hij daardoor bespaart (art. 7:764 BW). Dat is het verschil tussen een vervelende vertraging en een verbouwing die je twee keer betaalt.
Alles hangt aan één woord: verzuim
Zolang je aannemer niet in verzuim is, heb je te laat werk en verder niets. Geen schadevergoeding, geen ontbinding. Verzuim is dus geen formaliteit maar de sleutel, en er zijn twee manieren om er te komen.
- Er was een afgesproken datum. Dan treedt het verzuim in zodra die datum verstrijkt zonder dat er is nagekomen, tenzij blijkt dat de termijn een andere strekking had (art. 6:83 sub a BW). Je hoeft dan formeel niets meer te doen.
- Er was geen datum. Dan stel je hem in gebreke: een schriftelijke aanmaning met een redelijke termijn erin. Blijft nakoming binnen die termijn uit, dan is hij in verzuim (art. 6:82 lid 1 BW).
- Hij laat weten dat het er niet van komt. Blijkt uit zijn houding of mededeling dat aanmanen zinloos is, dan volstaat een brief waarin je hem aansprakelijk stelt (art. 6:82 lid 2 en 6:83 sub c BW).
Vanaf het verzuim staan er twee deuren open. Je kunt de schade die je door de vertraging lijdt vorderen, voor zover die hem is toe te rekenen (art. 6:74 BW). En je kunt de overeenkomst geheel of gedeeltelijk ontbinden (art. 6:265 BW): die bevoegdheid ontstaat pas bij verzuim, tenzij nakoming blijvend onmogelijk is.
De fout die je verbouwing verdubbelt
Wat je doet, in volgorde
- Pak je overeenkomst erbij en zoek de datum. Staat er "oplevering uiterlijk 1 september" of "werkzaamheden starten in week 36", dan heb je een termijn waar je aan kunt vasthouden. Staat er "circa twaalf weken na start" of helemaal niets, dan heb je die niet en begin je bij stap 3. Dit onderscheid bepaalt de hele rest.
- Vraag eerst gewoon om een planning, schriftelijk. Een mail of appje met de vraag wanneer het werk hervat wordt, kost je niets en levert vaak binnen een dag antwoord op. Schriftelijk is hier het enige dat telt: een telefoongesprek bestaat later niet. Bewaar de antwoorden, ook als het goed komt.
- Komt er niets, stel hem dan in gebreke. Dat is een brief of mail waarin je hem een redelijke termijn geeft om alsnog na te komen, met de mededeling dat hij daarna in verzuim is. Twee weken geldt als redelijk. Hieronder staat een generator die die brief voor je opstelt.
- Laat de termijn verlopen en leg de schade vast. Verstrijkt de termijn zonder dat er iets gebeurt, dan is hij in verzuim. Noteer vanaf dat moment wat de vertraging je kost: dubbele woonlasten, opslag, een keuken die niet geplaatst kan worden, een lening die doorloopt. Zonder onderbouwing is schadevergoeding een woord.
- Kies dan pas: ontbinden of doorgaan. Ontbinden kan gedeeltelijk (alleen het niet-uitgevoerde deel) of helemaal, en kan bij verzuim zonder tussenkomst van de rechter. Laat dat wel nakijken als er al veel is betaald of gebouwd; de afwikkeling van wat er al staat, is het lastigste deel.
Stel je ingebrekestelling op
Dit is stap 3. Vul in wat er is afgesproken en wat er misging; de brief verschijnt terwijl je typt. Stuur hem per mail én aangetekend, en bewaar het verzendbewijs: dat bewijs is later het enige dat de datum vastlegt.
Vul in wat er is afgesproken en wat er misging. De brief hieronder verandert mee; je kunt hem kopiëren naar je mail of downloaden als pdf. Alles blijft in je browser: er wordt niets opgeslagen en niets verstuurd.
Je brief
Jouw naam
Naam aannemer
6 augustus 2026
Betreft: ingebrekestelling inzake het werk
Geachte heer, mevrouw,
Wij hebben een overeenkomst gesloten voor het volgende werk aan .....................: ......................
Het werk zou volgens onze afspraak uiterlijk op ..................... zijn opgeleverd. Die datum is verstreken en het werk is niet opgeleverd.
Ik stel u hierbij in gebreke. Ik verzoek u, en voor zover nodig sommeer ik u, het werk alsnog na te komen binnen 14 dagen na dagtekening van deze brief, dus uiterlijk op 20 augustus 2026.
Komt u de overeenkomst binnen die termijn niet alsnog na, dan bent u vanaf dat moment in verzuim (art. 6:82 lid 1 BW). Ik behoud mij in dat geval uitdrukkelijk alle rechten voor, waaronder het recht op vergoeding van de schade die ik door de vertraging lijd (art. 6:74 BW) en het recht de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden (art. 6:265 BW).
Ik verzoek u mij binnen 14 dagen schriftelijk te bevestigen dat u het werk hervat, met een concrete planning.
Met vriendelijke groet,
Jouw naam
Dit is een standaardbrief die de wettelijke stappen volgt, geen juridisch advies over jouw zaak. Gaat het om een groot bedrag of is er al veel betaald, laat hem dan nakijken. Het Juridisch Loket is gratis.
Veelgestelde vragen
Mijn contract noemt geen opleverdatum. Sta ik dan machteloos?
Nee, je hebt alleen een extra stap. Zonder afgesproken termijn ontstaat verzuim niet vanzelf, maar wel zodra je hem schriftelijk aanmaant met een redelijke termijn en die termijn verstrijkt (art. 6:82 lid 1 BW). Wat redelijk is, hangt af van het werk: twee weken om een badkamer af te maken is redelijk, twee weken om een aanbouw uit de grond te stampen niet. Kies een termijn die je tegenover een rechter kunt uitleggen.
Er stond wel een datum in. Moet ik dan nog een brief sturen?
Formeel niet: bij een voor de voldoening bepaalde termijn treedt verzuim in zodra die termijn verstrijkt (art. 6:83 sub a BW). In de praktijk stuur je die brief toch, want de discussie gaat later precies over de vraag of die datum een harde termijn was of een indicatie. Een brief kost je niets en haalt dat verweer weg.
Kan ik hem gewoon wegsturen en een andere aannemer nemen?
Wegsturen mag altijd, maar het is duur. Je mag de overeenkomst op elk moment opzeggen, en dan moet je de prijs voor het hele werk betalen, verminderd met de besparingen die de opzegging hem oplevert (art. 7:764 BW). Je betaalt dus voor werk dat je vervolgens door een ander laat doen. Ontbinden na verzuim werkt heel anders: dan vervalt je betalingsverplichting voor het deel dat niet is uitgevoerd. Vandaar dat de volgorde ertoe doet.
Kan ik de betaling stopzetten zolang er niet gewerkt wordt?
Als jullie in termijnen betalen die aan werk gekoppeld zijn, betaal je een termijn simpelweg niet zolang het bijbehorende werk er niet is. Dat is geen sanctie maar de afspraak. Doorbetalen terwijl er niets gebeurt, is de meest gemaakte fout: het haalt je enige drukmiddel weg. Zie het betaalschema voor wat er per moment hoort te staan.
Krijg ik een boete per dag als het uitloopt?
Alleen als dat in je overeenkomst staat. De wet kent geen standaardboete voor te laat opleveren. Wat de wet je wel geeft is vergoeding van de werkelijke schade die je door de vertraging lijdt, en die moet je aantonen (art. 6:74 BW). Een boeteclausule is daarom iets om vooraf af te spreken, en het ontbreken ervan is een van de punten waar de offertecheck op let.
De aannemer schuift het op het weer of op leveranciers. Telt dat?
Soms wel. Schadevergoeding is er alleen voor een tekortkoming die hem is toe te rekenen (art. 6:74 lid 1 BW), en vorst waardoor er niet gemetseld mag worden is een klassiek voorbeeld van iets wat buiten zijn macht ligt. Een leverancier die te laat levert ligt genuanceerder: dat hoort meestal tot zijn bedrijfsrisico. Vraag in elk geval om onderbouwing en om een nieuwe planning, en laat het niet bij een mondelinge verwijzing naar "de markt".
Wat als mijn aannemer failliet gaat terwijl het werk loopt?
Dan is vertraging niet meer je grootste probleem. Betaal vanaf dat moment niets meer, want geld dat naar de boedel gaat zie je vrijwel zeker niet terug, en neem contact op met de curator: die beslist of het werk wordt voortgezet. Heb je een garantieregeling met certificaat, dan is dat je belangrijkste route, want zo'n regeling is juist bedoeld om afbouw over te nemen. Ga niet zelf spullen van de bouwplaats halen die nog niet betaald zijn.
Gaat het niet om vertraging maar om de kwaliteit van het werk, dan loopt de route via garantie en herstel. Wordt er ineens meer gefactureerd dan afgesproken, kijk dan bij meerwerk. Twijfel je of je de volgende termijn al moet betalen, dan staat op het betaalschema welk moment bij welk werk hoort. Blijkt het geen vertraging maar een faillissement, dan gelden heel andere stappen: die staan op aannemer failliet.