Wat moet er in een aannemingsovereenkomst staan?
Begin met het besef dat je er waarschijnlijk al een hebt. Een aannemingsovereenkomst is simpelweg de afspraak waarbij een aannemer zich verbindt om voor jou iets van stoffelijke aard tot stand te brengen en op te leveren, tegen een prijs in geld (art. 7:750 BW). Daar hoeft geen contract voor getekend te zijn: een geaccepteerde offerte of zelfs een mondelinge afspraak is er ook een. De vraag is dus niet of je een overeenkomst hebt, maar wat erin staat. Zes dingen wil je altijd zwart op wit: welk werk er precies gedaan wordt en wat er niet bij zit, de prijs, de start- en opleverdatum, het betaalschema gekoppeld aan afgerond werk, hoe meerwerk wordt afgesproken, en dat er een oplevering met een schriftelijke puntenlijst komt. Wat je openlaat, laat de wet niet open, maar meestal anders dan je hoopt: zonder afgesproken prijs ben je een redelijke prijs verschuldigd (art. 7:752 BW), zonder afgesproken datum raakt de aannemer pas in verzuim na een schriftelijke aanmaning (art. 6:82 BW), en stop je het werk zelf, dan betaal je de volle aanneemsom minus zijn besparing (art. 7:764 BW).
Wat de wet al voor je regelt
Dit staat er niet omdat het in je contract moet, maar omdat het er hoe dan ook is. Het scheelt onderhandelen over dingen die al vastliggen.
- De overeenkomst bestaat zonder papier. Een geaccepteerde offerte of een mondelinge afspraak is al een aannemingsovereenkomst (art. 7:750 BW). Papier bewijst alleen wat erin staat.
- Hij moet je waarschuwen als je plan niet deugt. Voor onjuistheden in de opdracht, voor gebreken in de grond en voor fouten in door jou aangeleverde tekeningen of berekeningen (art. 7:754 lid 1 BW). Bij een bouwwerk moet dat schriftelijk en ondubbelzinnig, en daar kan tegenover een particulier niet van worden afgeweken (lid 2).
- Meerwerk mag hij niet zomaar rekenen. Alleen als hij je tijdig heeft gewezen op de noodzaak van een prijsverhoging, tenzij je die zelf had moeten begrijpen (art. 7:755 BW). Zie meerwerk.
- Na de oplevering blijft hij aansprakelijk voor wat je niet kon zien. Bij een bouwwerk kan daar tegenover een particulier niet van worden afgeweken (art. 7:758 lid 4 BW). Zie garantie.
Loop je eigen offerte na
Vink aan wat er al zwart op wit staat in je offerte of opdrachtbevestiging. Wat je openlaat, laat de wet niet open: bij elk punt staat wat er dan geldt. Alles blijft in je browser.
6 punten uit de kern ontbreken nog. Vraag ze na voordat je tekent.
Hieronder staat een mail die je kunt sturen. Het is een vraag en geen eis: je bent nog niet akkoord, en een goede aannemer schrijft dit gewoon op.
Beste, Dank voor de offerte. Voordat ik akkoord geef, wil ik een paar dingen graag zwart op wit hebben. Het gaat niet om wantrouwen; het scheelt ons allebei discussie als er onderweg iets anders loopt. - Precies welk werk er gedaan wordt, en wat er nadrukkelijk niet bij zit - Een vaste aanneemsom, of anders duidelijk dat het een richtprijs is - Een startdatum en een opleverdatum, en of die data hard zijn - Welk deel je wanneer betaalt, gekoppeld aan afgerond werk - Hoe meerwerk wordt afgesproken: schriftelijk, met prijs, vooraf - Dat er een opleveringsmoment is en dat de punten schriftelijk worden vastgelegd - Of de bedragen inclusief of exclusief btw zijn, en welk tarief - Wie de vergunningen aanvraagt, en wie de container, steiger of kraan op straat regelt en betaalt - Of er met onderaannemers wordt gewerkt, en wie jouw aanspreekpunt blijft - Of de aannemer een CAR-verzekering heeft en wat daaronder valt - Of hij is aangesloten bij een garantieregeling, en of jij een certificaat op dit project krijgt - Wat er gebeurt als jij het werk wilt stopzetten Kun je deze punten toevoegen aan de opdrachtbevestiging of ze per mail bevestigen? Dan geef ik daarna akkoord. Met vriendelijke groet,
De drie die het duurst zijn om te vergeten
- Geen vaste prijs? Dan geldt een redelijke prijs, bepaald aan de hand van wat deze aannemer gewoonlijk rekent (art. 7:752 lid 1 BW). Bij een richtprijs is tien procent overschrijding de grens, tenzij hij je tijdig heeft gewaarschuwd (lid 2).
- Geen harde opleverdatum? Dan raakt hij pas in verzuim nadat je hem schriftelijk hebt aangemaand met een redelijke termijn (art. 6:82 BW). Met een afgesproken datum gaat dat vanzelf (art. 6:83 BW).
- Wil je er halverwege vanaf? Opzeggen mag altijd, maar dan betaal je de volle aanneemsom minus zijn besparing (art. 7:764 BW). Dat is zelden wat mensen verwachten.
Veelgestelde vragen
Moet een aannemingsovereenkomst schriftelijk?
Nee. De wet stelt geen vormvereiste: een geaccepteerde offerte, een mailwisseling of zelfs een mondelinge afspraak is al een aannemingsovereenkomst (art. 7:750 BW). Dat klinkt geruststellend maar werkt tegen je, want bij onenigheid gaat het over wat er precies is afgesproken. Papier is er niet om de overeenkomst te laten bestaan, maar om te kunnen aantonen wat erin staat.
Wat als er geen vaste prijs is afgesproken?
Dan ben je een redelijke prijs verschuldigd, waarbij gekeken wordt naar wat deze aannemer gewoonlijk rekent en naar de verwachtingen die hij bij jou heeft gewekt (art. 7:752 lid 1 BW). Is er een richtprijs genoemd, dan geldt bovendien een grens: die mag met niet meer dan tien procent worden overschreden, tenzij hij je zo tijdig mogelijk heeft gewaarschuwd dat het meer wordt, zodat jij het werk nog kon beperken of vereenvoudigen (lid 2). Die waarschuwing is dus niet vrijblijvend.
Moet de aannemer mij waarschuwen als mijn plan niet deugt?
Ja. Hij is verplicht je te waarschuwen voor onjuistheden in de opdracht voor zover hij die kende of behoorde te kennen, en datzelfde geldt voor gebreken in de grond of in door jou aangeleverde tekeningen en berekeningen (art. 7:754 lid 1 BW). Bij een bouwwerk moet die waarschuwing sinds 2024 schriftelijk en ondubbelzinnig zijn, met de mogelijke gevolgen erbij, en daar kan voor een particuliere opdrachtgever niet ten nadele van worden afgeweken (lid 2). Dit is een van de sterkste bepalingen die je hebt, en vrijwel niemand kent hem.
Mag ik zelf algemene voorwaarden weigeren?
Je kunt erover onderhandelen, ja. Algemene voorwaarden gelden pas als ze je vóór of bij het sluiten van de overeenkomst zijn overhandigd of toegestuurd, dus vraag ze op als je ze niet hebt gezien. Let vooral op bepalingen over aansprakelijkheid, over wat er gebeurt bij uitloop, en over de vraag welke geschilleninstantie geldt. Wat er in de voorwaarden staat, telt net zo hard mee als de offerte zelf.
Wat is een redelijke aanbetaling?
Tien tot vijftien procent bij opdracht is gebruikelijk, en meer dan dertig procent vooraf is een waarschuwingssignaal. De achterliggende gedachte is niet wantrouwen maar risico: gaat het mis, dan ben je hooguit de lopende termijn kwijt in plaats van het halve project. Koppel elke termijn aan werk dat er staat, niet aan een datum.
Kan ik de overeenkomst nog opzeggen nadat ik akkoord heb gegeven?
Opzeggen mag altijd, maar het is duur: je betaalt dan de prijs voor het hele werk, verminderd met de besparingen die de opzegging de aannemer oplevert (art. 7:764 BW). Je betaalt dus voor werk dat je vervolgens door een ander laat doen. Dat is iets anders dan ontbinden nadat de aannemer in verzuim is geraakt; die route staat op de pagina over vertraging.
Laten jullie mijn contract ook nakijken?
Gedeeltelijk, en dat is eerlijker dan ja zeggen. Er komt niemand jouw contract regel voor regel lezen. Wat er wel is: de twaalf punten hierboven loop je zelf af, en heb je de offerte van dezelfde aannemer, dan toetst de offerte-check daar automatisch de voorwaarden in die het vaakst misgaan: aanbetaling, betaalschema, stelposten en meerwerk. Allebei gratis; de eerste offerte-check van elke maand kost niets.
Weet je nog niet of de prijs klopt, leg de offerte dan naast de marktprijs met de offerte-check. Wil je weten met wie je in zee gaat, gebruik dan de aannemer-check. En wat je wanneer betaalt, staat op het betaalschema.