Welke garantie heb ik op mijn verbouwing?
Je hebt twee dingen die vaak door elkaar gehaald worden. Ten eerste je wettelijke bescherming, en die heb je altijd: bij een bouwwerk blijft je aannemer aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, tenzij ze hem niet zijn toe te rekenen, en voor jou als particulier kan daar in het contract niet van worden afgeweken (art. 7:758 lid 4 BW). Meld een gebrek zodra je het ontdekt; vanaf dat protest heb je twee jaar om naar de rechter te stappen, met een uiterste grens van twintig jaar na oplevering (art. 7:761 BW). Ten tweede kan er een garantieregeling zijn, zoals Woningborg, SWK of Bouwgarant. Die geldt alleen als jouw aannemer erbij is aangesloten en jij een certificaat hebt, en regelt vooral hoe herstel geregeld wordt en wat er gebeurt als de aannemer failliet gaat. Termijnen van vijf, zes of tien jaar die je op internet leest komen daarvandaan, niet uit de wet.
Wat de wet je geeft
Dit staat in het Burgerlijk Wetboek en geldt altijd, ook als er niets over garantie in je offerte staat.
- Wat je bij de oplevering had kunnen zien, is jouw verantwoordelijkheid. Voor die gebreken is de aannemer na de oplevering ontslagen van aansprakelijkheid (art. 7:758 lid 3 BW). Daarom loont een grondige oplevering met een proces-verbaal.
- Wat je niet kon zien, blijft voor de aannemer. Bij een bouwwerk is hij aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, tenzij ze hem niet zijn toe te rekenen. Ben je een particulier, dan kan daar in het contract niet van worden afgeweken (art. 7:758 lid 4 BW).
- Twee jaar vanaf je melding. Nadat je hebt geprotesteerd, verjaart je vordering na twee jaar (art. 7:761 lid 1 BW).
- Twintig jaar als uiterste grens. Bij bouwwerken verjaart de vordering hoe dan ook twintig jaar na de oplevering, in andere gevallen tien jaar (art. 7:761 lid 2 BW).
Wat een garantieregeling toevoegt
Regelingen als Woningborg, SWK en Bouwgarant zijn geen wet maar een afspraak. Ze gelden alleen als jouw aannemer erbij is aangesloten én jij een certificaat hebt gekregen. Wat ze vooral toevoegen is zekerheid over de uitvoering: een vaste herstelprocedure, een loket om naartoe te gaan, en in de meeste gevallen een regeling voor het geval je aannemer failliet gaat. Dat laatste is het verschil dat telt, want tegen een failliete aannemer heb je aan de wet weinig.
Je ontdekt een gebrek: dit doe je
- Meld het meteen, schriftelijk. Mail of app je aannemer zodra je het gebrek ziet, met foto's en de datum. Dat schriftelijke moment telt: vanaf je melding gaat de termijn van twee jaar lopen waarin je naar de rechter kunt. Wachten tot "het beter uitkomt" kost je je bewijs en je tijd.
- Geef hem de kans om het te herstellen. Vraag om een concrete hersteldatum. De meeste gebreken worden gewoon opgelost; een aannemer die zijn werk terugziet, wil meestal ook zijn naam houden. Leg de afspraak vast in dezelfde mailwisseling.
- Komt er niets, stel dan in gebreke. Een ingebrekestelling is een brief of mail met een redelijke termijn erin (twee weken is gangbaar) en de mededeling dat je daarna zelf maatregelen neemt. Zonder die stap sta je later zwakker, ook als je gelijk hebt.
- Check je certificaat als je er een hebt. Is je aannemer aangesloten bij een garantieregeling, dan staat op je certificaat welke procedure geldt en bij welk loket je terechtkunt. Dat loopt vaak sneller dan de rechter, en bij faillissement van de aannemer is het meestal je enige route.
- Daarna pas de formele weg. Geschillencommissie als je aannemer is aangesloten, anders de rechter. Houd er rekening mee dat je bewijs moet leveren dat het gebrek er is en aan de aannemer is toe te rekenen; een rapport van een onafhankelijke bouwkundige is dan het geld waard.
Loopt het echt vast, dan staat de volledige escalatieladder inclusief ingebrekestelling en Geschillencommissie op problemen met je aannemer. Is je aannemer failliet, dan loopt de route heel anders en telt je certificaat zwaarder dan de wet: zie aannemer failliet.
Veelgestelde vragen
Geldt die bescherming ook als ik niets op papier heb staan over garantie?
Ja. De aansprakelijkheid uit het Burgerlijk Wetboek geldt van rechtswege; daar hoeft niets over in je offerte of contract te staan. Sterker: bij een bouwwerk kan er voor een particuliere opdrachtgever in het contract niet van worden afgeweken (art. 7:758 lid 4 BW). Wat er wél in het contract kan staan, is een garantieregeling die daar bovenop komt.
Wat telt als een verborgen gebrek?
Een gebrek dat je bij de oplevering redelijkerwijs niet kon zien. Een lekkage die pas na een natte herfst opduikt, een vloer die na een half jaar gaat kraken, isolatie die niet blijkt te zitten waar hij hoort. Voor gebreken die je op de opleverdag wél had kunnen opmerken, is de aannemer juist ontslagen van aansprakelijkheid (art. 7:758 lid 3 BW). Daarom is de oplevering zelf zo belangrijk.
Hoe lang heb ik precies de tijd?
De wet werkt niet met een vaste meldtermijn in jaren, maar met twee andere grenzen. Vanaf het moment dat je hebt geprotesteerd, verjaart je vordering na twee jaar. En hoe dan ook verjaart hij twintig jaar na de oplevering bij een bouwwerk, tien jaar in andere gevallen (art. 7:761 BW). Meld dus meteen, en laat het daarna niet jaren liggen.
Moet ik meteen naar de rechter als de aannemer niet reageert?
Nee, en dat is meestal ook niet slim. De volgorde is: schriftelijk melden, hersteltermijn geven, in gebreke stellen, en dan pas de Geschillencommissie of de rechter. Elke stap die je overslaat, is een argument voor de tegenpartij. Het volledige stappenplan bij een conflict staat op de pagina over problemen met je aannemer.
Wat als mijn aannemer failliet gaat?
Dan is de wettelijke aansprakelijkheid in de praktijk weinig waard, want er is niemand meer om op aan te spreken. Dit is precies waar een garantieregeling het verschil maakt: die neemt afbouw of herstel over. Ben je niet aangesloten, dan resteert een vordering in het faillissement, en die levert zelden veel op. Het is dus vooral een reden om vooraf te kijken met wie je in zee gaat.