Heb ik toestemming van de VvE nodig om te verbouwen?
Voor veranderingen binnen je eigen appartement in beginsel niet. De wet zegt dat een appartementseigenaar zonder toestemming van de overige eigenaars veranderingen mag aanbrengen in het gedeelte dat voor zijn eigen gebruik bestemd is, mits die geen nadeel toebrengen aan een ander gedeelte (art. 5:119 lid 1 BW). Je moet de VvE er wel onverwijld van op de hoogte stellen, en verandert je verbouwing de verzekeringspremie, dan komt dat verschil voor jouw rekening (lid 2). Dat klinkt ruimer dan de praktijk, en dat komt door drie dingen. Ten eerste geldt die vrijheid alleen voor jouw eigen gedeelte: dragende muren, leidingschachten, de gevel, het dak en vaak ook de vloerconstructie zijn gemeenschappelijk, en daar heb je wél een besluit van de vergadering voor nodig. Ten tweede staat in je splitsingsakte wat er precies gemeenschappelijk is, en die akte gaat voor. Ten derde stelt het reglement vaak extra eisen, bijvoorbeeld aan geluidsisolatie onder een harde vloer. Vraag die twee stukken dus op voordat je iets besluit; de VvE-beheerder of je notaris heeft ze, en ze staan ook in het Kadaster.
Wat de wet zegt
De hoofdregel is ruimer dan de meeste mensen denken. Een appartementseigenaar mag zonder toestemming van de overige eigenaars veranderingen aanbrengen in het gedeelte dat bestemd is om als afzonderlijk geheel door hem te worden gebruikt, mits die geen nadeel toebrengen aan een ander gedeelte (art. 5:119 lid 1 BW). Wat je bij zo'n geoorloofde verandering weghaalt, wordt jouw eigendom.
Daar horen twee verplichtingen bij. Je moet de vereniging van eigenaars onverwijld op de hoogte stellen van de verandering, en leidt die tot een hogere verzekeringspremie, dan komt dat verschil voor rekening van jou en van wie na jou komt (lid 2).
Meestal zonder toestemming
- Keuken of badkamer vernieuwen op dezelfde plek, met dezelfde aansluitingen
- Schilderen, stucen, behangen en tegelen binnen je eigen muren
- Niet-dragende binnenwanden verplaatsen, mits je akte daar niets over zegt
- Een nieuwe cv-ketel of keukenapparatuur, zolang de afvoer en schacht ongewijzigd blijven
Hier heb je wel een besluit voor nodig
- Een dragende muur weghalen of doorbreken; die is gemeenschappelijk
- Aansluiten op of verplaatsen van een gemeenschappelijke leidingschacht of afvoer
- Iets aan de gevel, het dak, de kozijnen of het balkon veranderen
- De vloerconstructie aanpassen, of harde vloerbedekking leggen als het reglement daar eisen aan stelt
- Een airco of warmtepomp met een buitendeel aan de gevel of op het dak
- Een zonnescherm, schotel of ander zichtbaar object aan de buitenkant
Deze verdeling is de gebruikelijke, niet de jouwe. Welke onderdelen in jouw gebouw gemeenschappelijk zijn, staat in de splitsingsakte, en die kan hiervan afwijken. Bij twijfel is één mail aan de beheerder goedkoper dan herstel achteraf.
Vraag dit op voordat je begint
- De splitsingsakte met de tekening: daarin staat wat privé is en wat gemeenschappelijk
- Het reglement van splitsing en het eventuele huishoudelijk reglement
- De notulen van de laatste vergaderingen, want daar staan eerdere besluiten over verbouwingen in
- De voorwaarden van de opstalverzekering van de VvE
Houd er bij je planning rekening mee dat toestemming meestal via een besluit van de vergadering loopt. Is de jaarvergadering net geweest, dan kan dat maanden schelen. Zet dit dus vooraan in je planning, naast de vergunningcheck; hoe die weken doorwerken op je opleverdatum zie je bij hoe lang een verbouwing duurt.
Veelgestelde vragen
Mag ik zonder toestemming mijn badkamer vernieuwen?
Binnen je eigen gedeelte in beginsel wel: de wet staat veranderingen toe die geen nadeel toebrengen aan een ander gedeelte (art. 5:119 lid 1 BW). Het wordt anders zodra je aan de gemeenschappelijke afvoer of leidingschacht komt, of als je de vloerconstructie raakt. En je moet de VvE hoe dan ook informeren over de verandering (lid 2). Kijk vooral in je splitsingsakte: die bepaalt waar jouw gedeelte ophoudt.
Waarom zeggen zoveel VvE-beheerders dan dat alles toestemming vereist?
Omdat de akte en het reglement de wettelijke hoofdregel mogen aanvullen, en dat gebeurt vaak. Zo is de vloerconstructie in veel aktes gemeenschappelijk en stellen reglementen eisen aan harde vloerbedekking. Wat voor jou geldt, staat dus niet in een algemeen advies maar in jouw eigen akte. Vraag hem op en lees het stuk over veranderingen; het is meestal één of twee pagina's.
Hoe vraag ik toestemming aan?
Meestal via een besluit van de vergadering van eigenaars, dus met een agendapunt en een stemming. Dat betekent dat je planning afhangt van de vergaderkalender: is de jaarvergadering net geweest, dan kan het maanden duren of moet er een extra vergadering worden uitgeschreven. Vraag dit dus vroeg aan, en dien een concreet voorstel in met tekening, een omschrijving van het werk en de naam van de aannemer.
Wat als ik het toch zonder toestemming doe?
Dan kan de VvE herstel in de oude toestand eisen, en dat is een dure uitkomst als je muur er al uit is. Bij schade aan gemeenschappelijke delen ben je bovendien aansprakelijk. Ook bij verkoop komt het terug: een koper of zijn hypotheekverstrekker vraagt naar de toestemming, en een ontbrekend besluit is dan een probleem dat jij moet oplossen.
Heb ik naast de VvE ook een omgevingsvergunning nodig?
Dat zijn twee losse trajecten die allebei kunnen gelden. De VvE gaat over de eigendomsverhoudingen in het gebouw, de gemeente over het bouwen zelf. Toestemming van de VvE is dus geen vergunning, en een vergunning is geen toestemming van de VvE. De vergunningcheck vertelt je in maximaal zes vragen of je voor het gemeentelijke deel iets nodig hebt.
Verandert mijn verbouwing de VvE-bijdrage?
De maandelijkse bijdrage meestal niet, maar de verzekering wel als het gebouw daardoor duurder wordt om te herbouwen. De wet regelt dat een premieverschil door jouw verandering voor jouw rekening komt, en voor dat van je rechtsopvolgers (art. 5:119 lid 2 BW). Meld je verbouwing dus ook bij de beheerder, niet alleen bij je eigen verzekeraar.
Wat verbouwen in een appartement kost, inclusief de logistiek van hoogbouw, staat op verbouwkosten appartement. Of je daarnaast een omgevingsvergunning nodig hebt, checkt de vergunningcheck. Gaat het om een dragende muur, kijk dan ook bij draagmuur verwijderen.