Wat kost een kelder?

Wat kost een kelder bouwen, uitgraven of waterdicht maken?

Een nieuwe kelderbak bij nieuwbouw kost €1.800 tot €4.400 per m2 keldervloer, inclusief btw en zonder afbouw. Een kelder uitgraven onder een bestaand huis kost €3.000 tot €5.400 per m2, omdat het huis gestut en vak voor vak ondergraven wordt. Een bestaande kelder waterdicht maken is een andere orde: bekuipen van binnenuit kost €50 tot €135 per m2, of €3.000 tot €10.000 voor een hele kelder, en drainage met een pompput €2.500 tot €10.000. Een officiele prijsbron bestaat niet. Deze bedragen komen van kelderbouwers en prijsgidsen die ik op 20 september 2026 zelf heb geopend, en bij een kelder onder een bestaand huis spreken ze elkaar tegen.

Een nieuwe kelder bouwen: de prijs per m2

Reken per m2 keldervloer, niet per m2 wand. En reken met een grote kelder niet terug naar een kleine: de bouwkuip, de bemaling, de vergunning en het aanvoeren van materieel zijn grotendeels vaste kosten, dus een kelder van twaalf vierkante meter is per m2 duurder dan een van veertig.

Een prijsgids noemt geen prijs per m2 maar een totaal per soort huis, voor een kelder onder of aan een bestaande woning:

Uitgraven en uitdiepen

Heb je al een kruipruimte of een lage kelder, dan kan die dieper. Kelderbouwer Bouwcon noemt daarvoor €1.800 tot €3.000 per m2 inclusief btw (€1.500 tot €2.500 exclusief). Moet de fundering toch al hersteld worden, dan kan het hele pand in dezelfde gang onderkelderd worden: vanaf €6.100 tot €7.300 per m2 inclusief btw. Voor allebei heb ik maar een bron, en het is een bedrijf dat vooral in de Amsterdamse binnenstad werkt. Lees het als een orde van grootte.

Een kelder waterdicht maken

Welke aanpak je nodig hebt hangt af van waar het water vandaan komt. Bekuipen is een waterdichte laag op de binnenkant van wanden en vloer. Drainage houdt het water niet tegen maar voert het af naar een put met een pomp. Injecteren is voor optrekkend vocht in de muur. Afdichten aan de buitenkant is voor grondwater dat tegen de wand drukt.

Afdichten aan de buitenkant kost volgens Homedeal €10.000 tot €15.000, inclusief graafwerk en herstel van de tuin. Bobex noemt hetzelfde plafond. Een noppenmembraan met vloerdrainage aan de binnenkant prijst alleen Homedeal apart: €1.500 tot €4.000.

Wanneer telt een kelder als woonoppervlak?

Meestal niet. De norm zelf, NEN 2580, is niet vrij te lezen. De meetinstructie van de Waarderingskamer is de openbare uitwerking waar makelaars, taxateurs en gemeenten mee meten.

• Een gewone kelder telt als overige inpandige ruimte. Een ruimte die bouwkundig alleen als berging deugt, telt niet mee in de gebruiksoppervlakte wonen. De meetinstructie noemt de kelder daarbij zelf als voorbeeld. Hij telt dan wel mee in de totale oppervlakte die in de BAG staat. Waarderingskamer, Meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen, juli 2019Er staat: "de ruimte is bouwkundig slechts geschikt als bergruimte. Voorbeelden hiervan zijn een kelder, fietsenstalling of een garage"
• Een kelder die als woonruimte dient, kan wel meetellen. Een souterrain dat hoger is dan 2,0 m en als woonruimte in gebruik is, kan gebruiksoppervlakte wonen zijn. Of hij aan de bouwregels voor daglicht voldoet, doet er voor de meting niet toe. Bij twijfel telt een ruimte als woonruimte. Waarderingskamer, Lijst met veel gestelde vragen over de Meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen, januari 2023, vraag 9Er staat: "De Meetinstructie maakt geen onderscheid tussen de bouwlagen en geeft aan dat de inpandige ruimten hoger dan 2,0 m tot de gebruiksoppervlakte wonen behoren. Dit is anders als de ruimte bouwkundig slechts geschikt is als bergruimte. Dan geldt deze als overig inpandig. In twijfelgevallen worden ruimten gerekend als woonruimte. Een souterrain dat in gebruik is als woonruimte, kan hierdoor volgens de meetinstructie de aanduiding "gebruiksoppervlakte wonen" hebben. Bij deze beoordeling is niet relevant of al dan niet voldaan is aan de regels van het bouwbesluit (bijvoorbeeld over minimum oppervlakte voor daglichttoetreding)."
• De grens ligt bij 2,0 meter hoogte. Is het hoogste punt van de ruimte tussen 1,5 meter en 2,0 meter, dan is het overige inpandige ruimte en geen woonoppervlak. Waarderingskamer, Meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen, juli 2019Er staat: "het hoogste punt van de ruimte is tussen 1,5 meter en 2,0 meter hoog"
• Komt de hoogte nergens boven 2,0 meter, dan is het geen woonoppervlak. Een souterrain dat nergens hoger is dan 2,0 meter valt helemaal onder overige inpandige ruimte. Waarderingskamer, Lijst met veel gestelde vragen over de Meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen, januari 2023, vraag 10Er staat: "Wanneer de hoogte niet boven de 2,0 meter komt, kan geen sprake zijn van gebruiksoppervlakte wonen. Het hele souterrain valt daarmee onder de gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte."
• Lager dan 1,5 meter telt helemaal niet. Oppervlakte met een netto hoogte onder de 1,5 m telt niet mee in de gebruiksoppervlakte, behalve onder een trap. Waarderingskamer, Meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen, juli 2019Er staat: "De oppervlakte met een netto hoogte die lager is dan 1,5 m, met uitzondering van de oppervlakte onder een trap"

Wanneer mag je in een kelder wonen, slapen of werken?

Meetellen als woonoppervlak en mogen bewonen zijn twee verschillende vragen. De meetinstructie zegt zelf dat de bouwregels er voor de meting niet toe doen. Voor de bouwregels gaat het om de verblijfsruimte. Die regels staan in het Besluit bouwwerken leefomgeving.

• Plafondhoogte bij nieuwbouw. Een verblijfsruimte in een nieuwe woning heeft een hoogte van ten minste 2,6 m. Dat geldt dus ook voor een nieuwe kelder waarin je wilt wonen, slapen of werken. artikel 4.164, vierde lid, BblIn het besluit staat: "Een verblijfsgebied en een verblijfsruimte hebben ten minste de in tabel 4.162 aangegeven hoogte boven de vloer. Tabel 4.162, woonfunctie, andere woonfunctie: 2,6 m."
• Plafondhoogte bij verbouwen. Verbouw je een bestaande kelder tot verblijfsruimte, dan is 2,1 m genoeg. artikel 5.17 BblIn het besluit staat: "Bij het verbouwen van een bouwwerk geldt, in afwijking van artikel 5.4, voor de in het vierde lid van artikel 4.164 bedoelde hoogte boven de vloer van een verblijfsgebied en een verblijfsruimte, een hoogte van ten minste 2,1 m."
• Plafondhoogte in een bestaande woning. Ook voor bestaande bouw is de ondergrens 2,1 m. artikel 3.90, tweede lid, BblIn het besluit staat: "Een verblijfsgebied en een verblijfsruimte hebben boven de vloer een hoogte van ten minste 2,1 m."
• Daglicht bij nieuwbouw. Een verblijfsruimte in een nieuwe woning moet daglicht hebben: ten minste 0,5 m2 per verblijfsruimte, en voor het verblijfsgebied als geheel 10 procent van de vloeroppervlakte. Kelderbouwer Bouwcon noemt daarvoor koekoeken of een patio. artikel 4.147 BblIn het besluit staat: "Een verblijfsgebied heeft een volgens NEN 2057 bepaalde equivalente daglichtoppervlakte in m2 waarvan de getalswaarde niet kleiner is dan de getalswaarde van het in tabel 4.146 aangegeven deel van de vloeroppervlakte in m2 van dat verblijfsgebied. Een verblijfsruimte heeft een volgens NEN 2057 bepaalde equivalente daglichtoppervlakte die niet kleiner is dan de in tabel 4.146 aangegeven oppervlakte. Tabel 4.146, woonfunctie: 10 procent en 0,5 m2."

Wat er bij het verbouwen van een bestaande kelder voor daglicht, ventilatie en vluchtwegen geldt, heb ik niet tot een maat uit een artikel kunnen terugbrengen. Dat noem ik hier dus niet. De gemeente toetst het bij de vergunning, en die heb je nodig. Een kelder uitgraven is vergunningplichtig: het raakt de fundering en de constructie.

Veelgestelde vragen

Twijfel je tussen een kelder en bovengronds uitbreiden? Op aanbouw kosten berekenen reken je uit wat dezelfde vierkante meters als aanbouw kosten, en de vergunningcheck zegt wat de gemeente van je plan vindt.

Bronnen, allemaal zelf geopend op 20 september 2026 en daarna een tweede keer nagelezen: Bouwcon BV, Prefab kelderbouw (30 juli 2026), Kelder-Gigant, Prefab kelder prijs (30 juni 2026), Klussendirect, Kelder bouwen kosten 2026 (17 augustus 2026), Verbouw-Gigant, Kelder bouwen (23 juni 2026), Slimster, Wat kost kelder bouwen? (21 augustus 2024), Offerteadviseur, Kosten fundering kelder (2 februari 2026), Werkspot, Wat zijn de kosten van een kelder bouwen? (21 augustus 2026), Homedeal, Kelder waterdicht maken (24 december 2025), Slimster, Kelder bekuiping (16 april 2026), Bobex, Kelderbekuiping (geen datum op de pagina), Murenvochtig.nl, Kelder waterdicht maken (30 mei 2025), Vochtbestrijder-gezocht.nl, Kosten vochtbestrijding (geen datum op de pagina), De Jong, Kelder waterdicht maken (17 november 2025). De regels komen uit de Meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen van de Waarderingskamer en uit het Besluit bouwwerken leefomgeving op wetten.overheid.nl.