Wat kost funderingsherstel, en wat kost het onderzoek vooraf?
Een nieuwe fundering onder een huis op houten palen kost volgens de gemeente Rotterdam gemiddeld €1.750 tot €2.000 per m² begane grond, exclusief btw. Vereniging Eigen Huis noemt voor een huis van 50 m² al snel €80.000, en volgens de Raad voor de leefomgeving en infrastructuur kunnen de kosten oplopen tot boven de €120.000. Staat je huis op een ondiepe fundering, dan kan plaatselijk versterken genoeg zijn: Vereniging Eigen Huis noemt €1.500 per strekkende meter. Het onderzoek vooraf kost volgens het KCAF gemiddeld €350 tot €650 voor een QuickScan en circa €7.000 tot €9.000 per pand voor een volledig funderingsonderzoek. Je betaalt het zelf: de eigenaar is verantwoordelijk voor zijn fundering. Krijg je bij je eigen bank geen lening, dan kun je terecht bij het Fonds Duurzaam Funderingsherstel.
Wat funderingsherstel kost
Bronnen: Gemeente Rotterdam, Funderingsherstel; Vereniging Eigen Huis, Funderingsherstel; Raad voor de leefomgeving en infrastructuur, Goed gefundeerd (29 februari 2024). Geopend op 20 september 2026. Alleen Rotterdam zegt iets over btw: exclusief.
De twee metingen voor houten palen komen van verschillende uitgevers en wijzen dezelfde kant op. Reken je de maat van Rotterdam door voor 50 m², dan kom je op €87.500 tot €100.000 exclusief btw; Vereniging Eigen Huis noemt voor zo'n huis al snel €80.000. Rotterdam zegt er zelf bij dat het echte bedrag afhangt van de situatie, van de wensen van de eigenaren die meedoen en van vraag en aanbod bij herstelbedrijven.
Voor de ondiepe fundering, ook wel op staal genoemd, heb ik een bron. Vereniging Eigen Huis rekent voor een muur van 6 meter op ongeveer €9.000. Een tweede meting zonder verkoopbelang vond ik niet, dus lees het als een richting en niet als een band.
Wat funderingsonderzoek kost en hoe lang het duurt
Bronnen: KCAF, Funderingsrisico onderzoeken (bijgewerkt op 27 augustus 2026) en Funderingsproblematiek.nl, Funderingsonderzoek kosten (bijgewerkt op 14 september 2026). Geopend op 20 september 2026. Het KCAF zegt niets over btw.
Het KCAF beschrijft het als een trechter. Eerst het risicorapport uit de landelijke gegevens, dan zo nodig een QuickScan aan de gevel, en pas als die een hoog risico geeft het volledige onderzoek. Zo betaal je het dure onderzoek alleen als het nodig is. De QuickScan rust op twee metingen. Voor fase 1 en voor het volledige onderzoek heb ik elk een bron, en dat is te weinig om er een band van te maken.
Een QuickScan eindigt altijd in een van drie uitkomsten: laag risico (geen verdere actie), midden risico (herhaling binnen ongeveer 5 jaar; de geldverstrekker kan voorwaarden stellen) en hoog risico (volledig funderingsonderzoek, of onderhandelen over de prijs). Het volledige onderzoek eindigt in een van vijf oordelen, hier ingekort weergegeven. De richtlijn geeft voldoende de kleur groen en onvoldoende en slecht de kleur rood:
- Voldoende (groen). Binnen 25 jaar zijn geen of geringe onderlinge zakkingsverschillen te verwachten.
- Redelijk. Binnen 25 jaar is cascoschade aan het pand te verwachten; vervolgonderzoek zoals monitoring is wenselijk.
- Matig. Binnen 15 jaar is cascoschade aan het pand te verwachten; vervolgonderzoek zoals monitoring is wenselijk.
- Onvoldoende (rood). Binnen 5 jaar cascoschade; funderingsherstel noodzakelijk.
- Slecht (rood). Schade aan of instabiliteit van het casco; funderingsherstel noodzakelijk, zo nodig direct stabiliserende maatregelen.
Dat is tabel 6 uit de KCAF, Richtlijn Funderingen onder gebouwen. Het rapport blijft voor de prognose minimaal 5 jaar geldig, en bij een rood oordeel tot het herstel. Sommige gemeenten betalen mee aan het onderzoek. Rotterdam vergoedt tot 75 procent met een maximum van €5.000 per eigenaar per pand, op voorwaarde dat je het samen met de buren doet (Gemeente Rotterdam, Funderingsonderzoek). Dat is een voorbeeld, geen landelijke regel; vraag het na bij je eigen gemeente.
Wat het funderingslabel is
Het funderingslabel is de risicoklasse A tot en met E die het KCAF uit landelijke gegevens afleidt: het type fundering, de bodem en het grondwater, zakkingsmetingen per satelliet en wat er uit archieven en eerder onderzoek bekend is. Sinds 1 april 2026 staat die klasse in het taxatierapport van een woning (NHG, Funderingsrisico in het taxatierapport).
Bron: KCAF, Funderingsrisico onderzoeken, bijgewerkt op 27 augustus 2026; geopend op 20 september 2026.
Twee dingen om te onthouden. Het label is geen wet: het KCAF schrijft dat het vernieuwde taxatierapport een initiatief van de taxateurs is en geen nieuwe regelgeving (KCAF, Funderingsrisico in 2026: wat verandert er voor makelaars en taxateurs?). En het is geen diagnose. Het label zegt iets over de kans, vaak op basis van huizen in de buurt, en niet over de palen onder jouw huis. Een D of een E is een reden om te laten kijken, geen bewijs dat er iets mis is.
Wanneer is funderingsonderzoek nodig
RVO noemt de signalen waar een vermoeden mee begint: scheurvorming, verzakkingen, de situatie bij de buren, deuren en ramen die gaan klemmen, of een huis in een gebied dat de gemeente als risicogebied heeft aangemerkt (RVO, Wat is funderingsproblematiek?). Het gaat vooral om huizen van voor ongeveer 1970, op houten palen of op een ondiepe fundering. Bij koop en verkoop geeft het label de richting: het KCAF vindt een QuickScan voor de hand liggen bij een D of een E waarvan het funderingstype is vastgesteld of afgeleid, en minder bij een A of een B.
Verplicht is het niet. Wel schrijft de Rijksoverheid dat bij een hoog risico verder onderzoek nodig is (Rijksoverheid, Steun voor eigenaren bij funderingsschade), en volgens NHG beslist de geldverstrekker of het ook echt gebeurt. Zie je scheuren en weet je niet hoe zwaar je die moet nemen, lees dan eerst welke scheuren in de muur ernstig zijn. Loopt je vloer af, dan staat op scheve vloer herstellen vanaf welke scheefstand de richtlijn van constructieve schade spreekt.
Wie betaalt, en hoe je het financiert
Jij. De Rijksoverheid schrijft dat eigenaren verantwoordelijk zijn voor het onderhoud van het pand en dus ook voor de fundering, en Vereniging Eigen Huis dat de verzekering het niet dekt omdat de schade geleidelijk ontstaat. Begin bij je eigen bank. Lukt dat niet, dan is er het Fonds Duurzaam Funderingsherstel (Fonds Duurzaam Funderingsherstel, Productkenmerken):
- een hypothecaire lening met een looptijd van 30 jaar en een vaste rente, op dit moment 3,7 procent;
- de eerste 3 jaar betaal je geen maandlasten, daarna toetst het fonds wat je kunt dragen;
- minimaal €2.500 en hooguit €2.100 per m² van de grootste verdieping, exclusief btw;
- alleen voor wie zelf in het huis woont en bij een gewone geldverstrekker niet genoeg kan lenen.
De rente stelt het fonds per kwartaal vast; dit is de stand van 20 september 2026. Bij een hypotheek met NHG gaan herstelkosten die direct nodig zijn mee in een bouwdepot.
Veelgestelde vragen
Wat kost funderingsherstel per m2?
De gemeente Rotterdam noemt gemiddeld €1.750 tot €2.000 per m² begane grond, exclusief btw, voor het vervangen van een fundering op houten palen. Het voorbeeld van Vereniging Eigen Huis, €80.000 voor 50 m², komt neer op €1.600 per m². Het Fonds Duurzaam Funderingsherstel leent hooguit €2.100 per m², exclusief btw, gerekend over de grootste verdieping.
Wat kost funderingsonderzoek?
Een QuickScan kost volgens het KCAF gemiddeld €350 tot €650 en is binnen enkele dagen gedaan. Een bureau dat het onderzoek zelf uitvoert rekent €332,50 exclusief btw. Een volledig funderingsonderzoek, waarbij er gegraven wordt, kost volgens het KCAF circa €7.000 tot €9.000 per pand en duurt ongeveer 2 maanden. Voor dat laatste bedrag heb ik een bron, geen twee.
Wat is het funderingslabel?
Een risicoklasse van A tot en met E voor de fundering van een woning, gemaakt door het KCAF en sinds 1 april 2026 opgenomen in het taxatierapport. A betekent geen risico, E een vastgesteld funderingsprobleem. Het is volgens het KCAF een risicosignaal, geen technisch eindoordeel, en het is geen wet: het komt uit het modeltaxatierapport van de taxateurs.
Waar kan ik mijn funderingslabel inzien?
Volgens het KCAF zijn er twee afgesproken routes. Je makelaar kan via NVM of VastgoedNED een eerste, indicatieve score opvragen. De onderbouwde versie, het Funderingsrisicorapport, zit in het taxatierapport. Is er voor jouw woning geen risicoklasse beschikbaar, dan staat ook dat in het taxatierapport.
Wanneer is funderingsonderzoek verplicht?
Er is geen wet die het verplicht. Het KCAF schrijft dat een QuickScan niet verplicht is bij koop of verkoop. Wel kan de taxateur bij label D of E aanvullend onderzoek voorschrijven, en volgens NHG beslist de geldverstrekker dan of het ook echt moet gebeuren. In de praktijk kan je hypotheek er dus van afhangen.
Hoe lang duurt funderingsonderzoek?
Een QuickScan kan volgens het KCAF binnen enkele dagen worden uitgevoerd. Een volledig funderingsonderzoek heeft een doorlooptijd van ongeveer 2 maanden. Het rapport van een volledig onderzoek blijft voor de prognose minimaal 5 jaar geldig.
Is funderingsherstel verzekerd, of is er subsidie?
Verzekerd is het niet: Vereniging Eigen Huis schrijft dat schade door bodemdaling geleidelijk ontstaat en daarom niet door de verzekering wordt gedekt. Een landelijke subsidie voor herstel heb ik niet gevonden. Wel geven enkele gemeenten subsidie op het onderzoek; Rotterdam vergoedt tot 75 procent, met een maximum van €5.000 per eigenaar per pand. Vraag het na bij je eigen gemeente.
Bronnen: Gemeente Rotterdam, Funderingsherstel, Vereniging Eigen Huis, Funderingsherstel, Raad voor de leefomgeving en infrastructuur, Goed gefundeerd, KCAF, Funderingsrisico onderzoeken, Funderingsproblematiek.nl, Funderingsonderzoek kosten, KCAF, Richtlijn Funderingen onder gebouwen, KCAF, Funderingsrisico in 2026: wat verandert er voor makelaars en taxateurs?, NHG, Funderingsrisico in het taxatierapport, Rijksoverheid, Steun voor eigenaren bij funderingsschade, RVO, Wat is funderingsproblematiek?, Gemeente Rotterdam, Funderingsonderzoek en Fonds Duurzaam Funderingsherstel, Productkenmerken. Alles zelf geopend op 20 september 2026. Funderingsproblematiek.nl is een bureau dat het onderzoek zelf verkoopt; het staat hier als meting, niet als aanbeveling.