Je weet wat je verbouwing kost, maar hoe financier je het? Hypotheek verhogen, het Warmtefonds, of een persoonlijke lening? Hieronder staan de opties naast elkaar op rente, looptijd en fiscaal voordeel, met bij elk tarief de partij en de datum waar het vandaan komt.
Wat hier staat zijn tarieven en rekensommen, geen advies. Wat in jouw situatie kan en mag, hangt af van je inkomen, je overwaarde en je bestaande voorwaarden; daarvoor heb je een adviseur nodig.
Waar het verschil zit
De hypotheek heeft de lagere rente (3,85% tot 5,17%) maar eenmalige bijkosten van €1.723 tot €3.146.
De persoonlijke lening heeft geen afsluitkosten maar een hogere rente (7,50% tot 11,90%), en die is juist bij kleine bedragen het hoogst.
Energiebesparing? Check altijd eerst het Warmtefonds: daar is de rente 0 procent onder een verzamelinkomen van €60.000 en zijn er geen bijkosten.
Welke financieringsopties heb je voor een verbouwing?
Hypotheekrente: Rabobank, annuiteitenhypotheek met basisvoorwaarden, geldig vanaf 29 augustus 2026. Persoonlijke lening: de voorbeeldtarieven van ABN AMRO. Warmtefonds: hun eigen tabel, bijgewerkt op 13 augustus 2026. Doorlopend krediet staat niet in de tabel. ABN AMRO schrijft op zijn eigen pagina, gelezen op 5 september 2026, dat je het Flexibel Krediet sinds 10 december 2019 niet meer kunt aanvragen, en Freo heeft er geen pagina meer over. Zolang geen enkele aanbieder een tarief publiceert, valt er niets naast de vier rijen hierboven te leggen.
De hypotheekrente van vandaag
Wat je betaalt hangt af van hoe lang je de rente vastzet en van de verhouding tussen je hypotheek en de waarde van je huis. Dit is de tabel van Rabobank voor een annuiteitenhypotheek met basisvoorwaarden, inclusief hun betaalpakketkorting.
Een momentopname bij een van de grote aanbieders, geen marktgemiddelde. Andere geldverstrekkers zitten hoger of lager; wat deze tabel doet, is een gedateerd en gepubliceerd tarief geven in plaats van een schatting.
Hoe werkt het bouwdepot?
Een bouwdepot is de meest gebruikte manier om een verbouwing via de hypotheek te financieren:
- Hypotheek afsluiten of verhogen met een extra bedrag voor de verbouwing.
- Bouwdepot openen: het verbouwingsbedrag wordt op een apart depot gezet.
- Facturen declareren: je stuurt facturen naar de bank en zij betalen uit het depot.
- Rente over het opgenomen deel: je betaalt hypotheekrente over wat je daadwerkelijk hebt opgenomen.
- De tweejaarsregeling: de Belastingdienst laat de rente tot maximaal 2 jaar aftrekken zolang je het depot voor de verbouwing gebruikt. De eerste 6 maanden is de betaalde rente volledig aftrekbaar; de 18 maanden daarna gaat de rente die je uit het depot ontvangt eraf.
- Depot sluiten: Hoe lang je bouwdepot open mag blijven staan, bepaalt je geldverstrekker en niet de Belastingdienst; die termijn staat in je hypotheekvoorwaarden en verschilt per bank. Wat de fiscus wel vastlegt is de renteaftrek, en die stopt na twee jaar. Zoek de depot-termijn dus op in je eigen offerte of voorwaarden, en reken erop dat het restant wordt afgelost als het depot sluit.
Wat is het Warmtefonds?
Het Nationaal Warmtefonds is een stichting zonder winstdoel, opgericht op initiatief van de Rijksoverheid, speciaal voor energiebesparende maatregelen:
Warmtefonds: de voorwaarden
- 0% rente bij een verzamelinkomen onder €60.000 per jaar
- Daarboven 4,02% bij 7 jaar, 4,04% bij 10 jaar, 4,44% bij 15 jaar, 4,52% bij 20 jaar
- Lenen van €1.000 tot €29.000 (VvE: €35.000 per appartement, thuisbatterij €8.500)
- Looptijd 7, 10, 15 of 20 jaar, waarbij 20 jaar alleen kan boven €15.000
- Geen taxatiekosten, geen advieskosten en geen notaris; extra aflossen kan kosteloos vanaf €250
- Combineerbaar met ISDE-subsidie, en er is geen leeftijdsgrens
De lening dekt isolatie (dak, spouwmuur, gevel, vloer, bodem en zoldervloer), hoogrendementsglas, isolerende deuren en kozijnen, een warmtepomp, zonnepanelen, een thuisbatterij, een zonneboiler, aansluiting op stadsverwarming en CO2-gestuurde ventilatie: ruim twintig maatregelen in totaal. Niet: een keuken, een badkamer of andere verbouwing die geen energie bespaart. Kierdichting staat, anders dan vaak wordt gedacht, niet op hun lijst.
Rekenvoorbeeld: hypotheek naast persoonlijke lening
Verbouwing van €30.000, 10 jaar
Via de hypotheek (4,38%)
- Maandlast: €309
- Totale rente: €7.102
- Belastingvoordeel: -€2.667
- Bijkosten: €2.435
- Totaal: €36.869
Via een persoonlijke lening (7,90%)
- Maandlast: €358
- Totale rente: €12.973
- Belastingvoordeel: -€4.873, of niets als de aftrek niet geldt
- Bijkosten: €0
- Totaal: €38.100 tot €42.973
Verschil: €1.231 tot €6.104 in het voordeel van de hypotheek bij een verbouwing van €30.000. De onderkant geldt als je de renteaftrek ook op de persoonlijke lening krijgt, de bovenkant als dat niet zo is. De rente op een lening voor je eigen woning is volgens de Belastingdienst aftrekbaar als je de lening daadwerkelijk aan verbetering of onderhoud van die woning besteedt en er ook op aflost; bij een aflossingsvrije lening mag je niets aftrekken. Bewaar dus je bonnen en facturen. Wat er in jouw situatie geldt, hoort een adviseur of de Belastingdienst zelf te zeggen.
De invoer staat erbij en dat is het punt: hypotheekrente is het tienjaars tarief van Rabobank in de tariefklasse tot 90 procent van de marktwaarde, de leningrente is het gepubliceerde ABN AMRO-tarief dat het dichtst onder het bedrag ligt, de bijkosten zijn het midden van taxatie, notaris en advies, en het belastingvoordeel is 37,56% van de betaalde rente. Dat laatste is het maximale aftrektarief van 2026; wie onder de hoogste schijf zit trekt af tegen zijn eigen tarief en houdt dus minder over. De maandlast van de lening rekenen we met het jaarlijks kostenpercentage als effectieve rente, precies zoals ABN AMRO het zelf doet: onze uitkomst is gelijk aan de bedragen in hun eigen voorbeeldtabel. Verandert een tarief, dan verandert dit voorbeeld mee.
Bij welk bedrag slaat het om?
Dezelfde som op vier bedragen, over 10 jaar. Zo zie je zelf waar de eenmalige bijkosten van de hypotheek worden goedgemaakt door de lagere rente.
De vuistregel die overal rondgaat, zegt €15.000 als omslagpunt. Met de tarieven van augustus 2026 komt deze som uit op €20.000: vanaf daar blijft de hypotheekroute goedkoper, ook als je op de lening wél renteaftrek krijgt. Daaronder kan het per bedrag omslaan, omdat de rente op een persoonlijke lening per bedragklasse springt: ABN AMRO rekent 11,90% bij het kleinste bedrag en 7,50% bij het grootste. Bij kleine bedragen is het verschil bovendien klein, en dan wegen dingen die deze som niet kent zwaarder: of je de hypotheek uberhaupt kunt verhogen, hoe lang het duurt, en of je zin hebt in het traject. Nogmaals: dit is een rekensom, geen advies.
Wat kost het om je hypotheek te verhogen?
Samen €1.723 tot €3.146. Alle drie de posten zijn volgens de Belastingdienst aftrekbaar, dus netto vallen ze lager uit. Verhogen bij je huidige geldverstrekker scheelt vaak de notaris, omdat er dan niet altijd een nieuwe akte nodig is.
Veelgestelde vragen over verbouwing financieren
Subsidie verlaagt het bedrag dat je moet financieren, en je vraagt hem het beste aan voordat de lening rond is. Kijk wat je voor jouw maatregelen kunt krijgen.